会议开烦了，睡前来定量分析一下买房的收益情况吧。

在过去的数年里，买房投资一直是社会热点话题，几乎人人都认为房价要涨，将买房作为投资行为，加满杠杆购入多套房，以赚取房子增值的差价。那么如果将房屋作为一项投资标的，不讨论流动性和房屋折旧，就折合年化收益率而言，其收益情况如何呢？

我们以上海虹桥为例，假设取2015年至今的这一波房价上涨行情，从2015年1月开仓买入新房，持有到2021年12月份完成二手房交易平仓，房贷基准利率取2015年的最低点4.90%，首付款按照当时的35%计算。

根据网上所查数据，虹桥2015年新楼盘均价大约30000/平米，取2022年5月均价为69698/平米作为2021年12月的二手房均价，假设房屋面积为100平米，则总价为300万，首付款为105万，需要贷款195万。我们按照30年贷款，分为等额本息和等额本金。

• 等额本息：利息总额177.6万，从2015年1月到2021年12月一共需还款84个月，每月还款10349元，共需还款869316元，此时已还利息630750元，已还本金238580元，剩余本金1711419元，即提前还款需要还1711419元。
• 等额本金：利息总额143.7万，首月还13379元，之后每月递减22元，第84个月需还款11543元，共需还款1046724元，此时已还利息591746元，已还本金455000元，剩余本金1495000元，即提前还款需要还1495000元。

假设房屋为精装房，且交易效率奇高，在成交后第二天就将房子租了出去，且没有空租，这里按每月1万的房租计算，则84个月房租收益为84万。

• 支出：取等额本金，支出的成本最低，359.17万元

  • 首付款105万
  • 还贷款1046724元四舍五入105万
  • 提前还款149.5万
  • 假设物业费、家具折旧都不考虑

• 收入：780.98万元

  • 房租收入84万
  • 二手房交易696.98万
  • 假设交易成本都不考虑

根据收入支出计算净收益为780.98万-359.17万=421.81万元。在最理想的情况下，不考虑各项成本，忽略各种风险，且2.85倍杠杆拉满，本金105万的7年收益为421.81万元，收益率为301.72%，折合年化收益率约为17%。

假设不带杠杆，全款买房，则本金为300万，7年收益为780.98万，收益率为60.33%，折合年化收益率约为7%。